作为环京楼市的风向标，燕郊2024年新房均价维持在18000-25000元/㎡区间。其中：
燕顺路、行宫西大街等成熟商圈二手房挂牌价约22000-28000元/㎡，部分品质小区如星河皓月、首尔甜城等优质房源可达30000元/㎡。
南城开发区新建项目均价16000-20000元/㎡，福成五期等大型社区因配套完善度差异存在10-15%价格梯度。
燕郊房价呈现明显板块分化特征，主要受三大要素驱动：
平谷线（22号线）燕郊段建设进度直接影响沿线3公里内项目溢价，目前潮白大街站周边新房较非轨交项目高出8-12%。
燕郊六小、八中等重点学区房价格较同地段非学区房高出15-20%，形成显著价格断层带。
永旺梦乐城5公里辐射圈内住宅项目，较新兴商圈同等品质房源存在2000-3000元/㎡溢价空间。
针对不同需求群体提供差异化建议：
建议关注南城开发区总价150万以内的两居室，注意查验开发商五证及工程进度。
优先选择已交付的次新小区，重点考察物业服务质量及车位配比等隐性价值点。
建议跟踪北京城市副中心产业外溢效应，关注燕郊北部科学城规划落地进展。
随着京津冀协同发展深化，燕郊楼市将呈现三大趋势：
1. 轨道交通兑现带动站点周边价值重构
2. 品质住宅与普通项目的价格差持续扩大
3. 商住倒挂现象随产业导入逐步缓解